Komponentavskrivning: K3 blir obligatoriskt för BRF och fastighetsbolag

Bokföringsnämnden har beslutat att samtliga bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska tillämpa K3 från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Samma sak gäller fastighetsföretag där byggnader genererar minst 75 procent av nettoomsättningen.

För en förening eller ett bolag med kalenderår betyder det räkenskapsåret som pågår nu. Ändringen är alltså inte något att förbereda inför nästa år, den gäller de siffror som bokförs den här månaden.

För mindre fastighetsföretag finns en lättnadsregel kopplad till gränsvärdena för revisionsplikt. Den behöver kontrolleras i det enskilda fallet, och den gäller inte bostadsrättsföreningar, som omfattas oavsett storlek.

I K2 behandlas en byggnad som en enhet med en avskrivningsplan. Det är enkelt att administrera och ger en jämn kostnad över lång tid.

I K3 delas byggnaden i stället in i komponenter utifrån att olika delar har olika livslängd. Stommen står i princip så länge huset står. Taket, fasaden, fönstren, hissarna, stammarna och ventilationen gör det inte, utan byts ut vid olika tillfällen.

Varje komponent får därmed en egen avskrivningsplan efter sin egen nyttjandeperiod. Konsekvensen är att kortlivade delar kostnadsförs snabbare än stommen, vilket normalt höjer den årliga avskrivningen jämfört med K2.

Den andra konsekvensen märks först vid ett utbyte. Byts taket i K2 blir det ofta en kostnad direkt, eller aktiveras ovanpå ett odelat byggnadsvärde. I K3 finns det gamla takets restvärde identifierat, det kan utrangeras, och det nya taket aktiveras som en ny komponent. Det ger en bild av byggnaden som faktiskt speglar vad som gjorts med den.

För en bostadsrättsförening är avskrivningen ingen teknisk detalj, utan det som avgör hur resultatet ser ut och därmed hur avgiften diskuteras på stämman.

Högre årliga avskrivningar ger ett sämre redovisat resultat utan att en enda krona lämnat föreningen. Det är samma pengar som förut, redovisade annorlunda, och det behöver förklaras innan årsredovisningen läggs fram i stället för efteråt.

Samtidigt är det just det K3 är till för. En komponentindelad byggnad visar vad som faktiskt håller på att förbrukas, vilket är en bättre grund för underhållsplanen än en enda avskrivningsplan för allt.

Det första steget är en komponentindelning av befintligt byggnadsvärde. Byggnaden ska delas upp på komponenter, och varje komponent ska tilldelas en del av det bokförda värdet och en nyttjandeperiod. Det är ett bedömningsarbete som normalt kräver underlag om byggnadens skick och historik.

Det andra är övergången i sig. Det ingående värdet ska fördelas, och jämförelsetalen hanteras enligt övergångsreglerna. Det är den del som är svårast att göra i efterhand, eftersom bedömningarna ska vara dokumenterade och gå att följa.

Det tredje är den löpande bokföringen. När indelningen väl finns ska framtida utbyten kopplas till rätt komponent i stället för att läggas till ett odelat byggnadsvärde. Görs inte det faller indelningen isär inom några år.

Vi avgör om ändringen omfattar er och om lättnadsregeln är tillämplig, gör komponentindelningen med dokumenterade bedömningar, och lägger upp kontoplanen så att framtida utbyten hamnar på rätt komponent. För en förening tar vi dessutom fram underlaget som förklarar varför resultatet ändras utan att ekonomin gjort det.

Kameral är FAR-auktoriserad redovisningsbyrå och Fortnox-certifierade. Arbetet görs av någon som arbetar med fastighetsredovisning löpande och som svarar för att bedömningarna håller vid en granskning.