Komponentavskrivning: K3 är obligatoriskt för BRF och fastighetsbolag

Bokföringsnämnden har beslutat att samtliga bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar ska tillämpa K3 från och med det räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Samma sak gäller företag som inte omfattas av lättnadsregeln och som har byggnader som genererar minst 75 procent av nettoomsättningen eller en väsentlig uppskjuten skatteskuld.

För en förening eller ett bolag med kalenderår betyder det räkenskapsåret som pågår nu. Ändringen gäller alltså redan de siffror som bokförs den här månaden.

För mindre fastighetsföretag finns en lättnadsregel som är kopplad till gränsvärdena för revisionsplikt. Den behöver kontrolleras i det enskilda fallet. Lättnadsregeln gäller inte bostadsrättsföreningar. De omfattas oavsett storlek.

I K2 behandlas en byggnad som en enhet med en avskrivningsplan. Det är enkelt att administrera och ger en jämn kostnad över lång tid.

I K3 delas byggnaden in i komponenter, eftersom olika delar har olika livslängd. Stommen står i princip så länge huset står. Taket, fasaden, fönstren, hissarna, stammarna och ventilationen byts ut vid olika tillfällen.

Varje komponent får en egen avskrivningsplan efter sin egen nyttjandeperiod. Delar med kort livslängd kostnadsförs snabbare än stommen. Därför blir den årliga avskrivningen normalt högre än i K2.

Skillnaden märks också när något byts ut. Byts taket i K2 blir det ofta en kostnad direkt, eller så aktiveras det ovanpå ett odelat byggnadsvärde. I K3 finns det gamla takets restvärde identifierat. Det kan utrangeras, och det nya taket aktiveras som en ny komponent. Då speglar redovisningen vad som har gjorts med byggnaden.

För en bostadsrättsförening styr avskrivningen hur resultatet ser ut, och därmed hur avgiften diskuteras på stämman.

Högre årliga avskrivningar ger ett sämre redovisat resultat, utan att en enda krona har lämnat föreningen. Det är samma pengar som förut. De redovisas bara på ett annat sätt, och det behöver förklaras innan årsredovisningen läggs fram.

Samtidigt är det här syftet med K3. En komponentindelad byggnad visar vilka delar som håller på att förbrukas. Det är en bättre grund för underhållsplanen än en enda avskrivningsplan för hela byggnaden.

Först ska befintligt byggnadsvärde delas in i komponenter. Varje komponent ska tilldelas en del av det bokförda värdet och en nyttjandeperiod. Det är ett bedömningsarbete som normalt kräver underlag om byggnadens skick och historik.

Sedan kommer själva övergången. Det ingående värdet ska fördelas, och jämförelsetalen ska hanteras enligt övergångsreglerna. Den delen är svårast att göra i efterhand, eftersom bedömningarna ska vara dokumenterade och gå att följa.

Till sist kommer den löpande bokföringen. När indelningen finns ska framtida utbyten kopplas till rätt komponent. Läggs de i stället till ett odelat byggnadsvärde faller indelningen isär inom några år.

Vi avgör om ändringen omfattar er och om lättnadsregeln är tillämplig. Vi gör komponentindelningen och dokumenterar bedömningarna. Sedan lägger vi upp kontoplanen så att framtida utbyten hamnar på rätt komponent. För en förening tar vi också fram ett underlag som förklarar varför resultatet ändras fast ekonomin är densamma.

Kameral är FAR-auktoriserad redovisningsbyrå och Fortnox-certifierad. Arbetet görs av någon som arbetar med fastighetsredovisning löpande och som svarar för att bedömningarna håller vid en granskning.