Bostadsrättsföreningar
Alla bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3
För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 gäller K3 för varje bostadsrättsförening i landet, oavsett storlek. Det betyder obligatorisk komponentavskrivning på byggnaden, och att underlaget behöver finnas innan bokslutet stängs.
Övergången i sig beskrivs steg för steg i vår genomgång av vad det obligatoriska K3-kravet innebär för föreningen.
Det som ändras nu
Samma hus, samma drift, ett annat resultat
Kravet på K3 är den största förändringen i föreningsredovisningen på flera år, och de flesta styrelser känner ännu inte till det. Konsekvensen märks i resultaträkningen redan första året.
I dag skrivs byggnaden ofta av som en enhet. Med K3 delas den i stället upp i komponenter med olika nyttjandeperiod: stomme, tak, fönster, fasad, hiss, ventilation och stammar. Varje del får sin egen avskrivningsplan. Årets avskrivningar ändras, resultatet ändras, och en styrelse som ska stå framför medlemmarna behöver kunna förklara varför siffrorna ser annorlunda ut trots att ingenting i huset har hänt.
- Underlaget
- Komponenterna bestäms utifrån byggnadens delar och deras nyttjandeperiod. Underhållsplanen är utgångspunkten.
- Jämförelsetalen
- Räknas de inte om är övergångstidpunkten 1 januari 2026. Räknas de om gäller 1 januari 2025.
- Avskrivningen
- Progressiv avskrivning är inte tillåten. Regelverket föreskriver komponentindelad avskrivning över nyttjandeperiod.
Vår ståndpunkt
Övergången till K3 är en styrelsefråga, inte en teknikalitet
Det är lätt att avfärda regelbytet som något revisorn löser. Men det ändrar hur föreningens resultat ser ut, och det är styrelsen som möter medlemmarna på stämman. Frågan blir varför föreningen plötsligt redovisar ett sämre resultat när avgifterna är oförändrade och huset är detsamma. Det svaret behöver vara förberett innan årsredovisningen skickas ut.
- Börja med komponentindelningen i god tid - den bygger på underhållsplanen och tar tid att ta fram
- Bestäm tidigt om jämförelsetalen ska räknas om, eftersom valet styr hur föregående år presenteras
- Förklara i förvaltningsberättelsen vad som ändrats i redovisningen och vad som inte ändrats i driften
- Skilj på resultatet i redovisningen och föreningens faktiska betalningsförmåga när avgiften diskuteras
Årsredovisningen
Upplysningskraven i BFNAR 2023:1
Regelverket ställer krav på både innehållet i förvaltningsberättelsen och på vilka nyckeltal som ska presenteras.
Förvaltningsberättelsen ska ange
- Om föreningen är ett privatbostadsföretag
- Upplåtelseformen för marken
- Om det finns en aktuell underhållsplan
- Teknisk underhållsplan som spänner femtio år krävs sedan 1 januari 2024
Nyckeltal, innevarande år och tre år bakåt
- Årsavgift per kvadratmeter
- Skuld per kvadratmeter
- Sparande per kvadratmeter
- Räntekänslighet
- Energikostnad per kvadratmeter
- Årsavgifternas andel av rörelseintäkterna
Vi upprättar årsredovisningen och tar fram underlaget till nyckeltalen som en del av årsarbetet.
Vanliga fel
Tre poster som ofta blir fel i en föreningsårsredovisning
Felen är sällan avancerade. De uppstår för att en post placerats på fel ställe och sedan följt med år efter år.
- 01
Fonden för yttre underhåll som skuld
Fonden hör hemma under bundet eget kapital. Avsättning till den och ianspråktagande av den är omföringar inom eget kapital, alltså varken kostnad eller intäkt. Redovisas den som avsättning förvrängs både resultatet och bilden av föreningens ställning.
- 02
Underhåll som blandas ihop med investering
Med komponentindelning blir skillnaden tydligare: ett byte av en hel komponent hanteras annorlunda än löpande underhåll. Utan en fastlagd princip varierar bedömningen mellan åren och gör serierna av nyckeltal svårlästa.
- 03
Okvalificerad verksamhet som glidit uppåt
Lokaler, hyresrätter, upplåtelser till juridiska personer och extern parkering är okvalificerad användning. Andelen behöver följas löpande, eftersom en förening som passerar gränsen ändrar skattestatus utan att något beslut fattats.
Beskattning
Äkta eller oäkta förening, och vad medlemmen får dra av
En förening är ett privatbostadsföretag när minst 60 procent av verksamheten, mätt i hyresvärde, utgörs av kvalificerad användning. Kvalificerat är bostäder upplåtna med bostadsrätt till fysiska personer som är medlemmar, samt garage till boende medlem.
Ett privatbostadsföretag beskattas inte för fastighetens resultat. Däremot beskattas verksamhet vid sidan av fastigheten. Café, gym, bilpool och kapitalvinster på värdepapper hör dit, och de posterna behöver hållas isär i bokföringen från början.
För medlemmen finns en post som ofta glöms: kapitaltillskott som ökat föreningens egna kapital får räknas in i omkostnadsbeloppet vid försäljning av bostadsrätten och minskar därmed kapitalvinsten. Underlaget lämnas av föreningen via KU55.
Frågor
Det styrelser frågar oss
Måste vår förening byta till K3?
Vilken övergångstidpunkt gäller?
Vad innebär komponentavskrivning för en förening?
Får föreningen använda progressiv avskrivning?
Vad ska förvaltningsberättelsen innehålla?
Vilka nyckeltal ska redovisas?
Hur långt fram ska underhållsplanen sträcka sig?
Hur redovisas fonden för yttre underhåll?
När är föreningen ett privatbostadsföretag?
Vad beskattas en äkta förening för?
Vad gäller för kapitaltillskott vid en försäljning?
Ta K3-övergången innan bokslutet, inte under det
Vi går igenom föreningens byggnad, underhållsplan och nuvarande avskrivningar och tar fram en komponentindelning som håller. Styrelsen får ett underlag som går att presentera på stämman.
FAR-auktoriserad redovisningsbyrå
Fördjupning
K3-kravet och komponentavskrivning
Vilka som omfattas, från vilket räkenskapsår, och vad det innebär att skriva av byggnadens delar var för sig i stället för byggnaden som en enhet.
Så förbereder föreningen sitt årsbokslut
Checklistan, avstämningarna och de nio misstag som gör bokslutet dyrare än det behöver bli.
När koncernredovisning krävs
Gränsvärdena för större koncern, hur kraven faktiskt läses och när ett moderföretag slipper.
Henrik Lannge
Grundare & rådgivare
Personlig kontakt
Prata med Henrik direkt
Boka ett kostnadsfritt samtal så går vi igenom era behov och hur vi kan hjälpa er. Inga försäljningstrick - bara raka svar och konkreta råd.
- Kostnadsfritt 30-min samtal
- Ingen säljpitch - bara konkreta råd
- Svar inom 24 timmar
Hitta en tid som passar er
Välj en tid i kalendern nedan så hörs vi inom kort. 30 min kostnadsfritt - inga bindningar.