Hoppa till huvudinnehåll

Bostadsrättsföreningar

Alla bostadsrätts­föreningar ska tillämpa K3

För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 gäller K3 för varje bostadsrättsförening i landet, oavsett storlek. Komponentavskrivning på byggnaden blir obligatorisk, och underlaget behöver finnas innan bokslutet stängs.

Boka ett möteFå en offert

Själva övergången beskriver vi steg för steg i vår artikel om vad det obligatoriska K3-kravet innebär för föreningen.

Vi upprättar årsredovisningen och tar fram underlaget till nyckeltalen som en del av årsarbetet.

Övergången till K3 är en fråga för styrelsen

Det är lätt att se regelbytet som något revisorn löser. Det ändrar ändå hur föreningens resultat ser ut, och det är styrelsen som möter medlemmarna på stämman. Där kommer frågan varför föreningen plötsligt redovisar ett sämre resultat när avgifterna är oförändrade och huset är detsamma. Svaret behöver vara förberett innan årsredovisningen skickas ut. Vi tar fram en komponentindelning utifrån byggnaden, underhållsplanen och nuvarande avskrivningar, och upprättar årsredovisningen enligt K3. Ni får ett underlag som håller på stämman, och vi går gärna igenom det med hela styrelsen.

Boka genomgång med styrelsenLäs om K2 och K3
  • Börja med komponentindelningen i god tid, eftersom den bygger på underhållsplanen och tar tid att ta fram
  • Bestäm tidigt om jämförelsetalen ska räknas om, eftersom valet styr hur föregående år presenteras
  • Förklara i förvaltningsberättelsen vad som ändrats i redovisningen och vad som inte ändrats i driften
  • Skilj på resultatet i redovisningen och föreningens verkliga betalningsförmåga när avgiften diskuteras

Tre poster som ofta blir fel i en förenings­årsredovisning

Felen är sällan avancerade. De uppstår för att en post placerats på fel ställe och sedan följt med år efter år.

  1. 01

    Fonden för yttre underhåll som skuld

    Fonden hör hemma under bundet eget kapital. Avsättning till den och ianspråktagande av den är omföringar inom eget kapital, alltså varken kostnad eller intäkt. Redovisas den som avsättning förvrängs både resultatet och bilden av föreningens ställning.

  2. 02

    Underhåll som blandas ihop med investering

    Med komponentindelning blir skillnaden tydligare. Ett byte av en hel komponent hanteras annorlunda än löpande underhåll. Utan en fastlagd princip varierar bedömningen mellan åren, och då blir nyckeltalen svåra att jämföra över tid.

  3. 03

    Okvalificerad verksamhet som glidit uppåt

    Lokaler, hyresrätter, upplåtelser till juridiska personer och extern parkering är okvalificerad användning. Andelen behöver följas löpande, eftersom en förening som passerar gränsen ändrar skattestatus utan att något beslut fattats.

Äkta eller oäkta förening, och vad medlemmen får dra av

En förening är ett privatbostadsföretag när minst 60 procent av verksamheten, mätt i hyresvärde, utgörs av kvalificerad användning. Kvalificerat är bostäder upplåtna med bostadsrätt till fysiska personer som är medlemmar, samt garage till boende medlem.

Ett privatbostadsföretag beskattas inte för fastighetens resultat. Däremot beskattas verksamhet vid sidan av fastigheten. Café, gym, bilpool och kapitalvinster på värdepapper hör dit, och de posterna behöver hållas isär i bokföringen från början.

För medlemmen finns en post som ofta glöms. Kapitaltillskott som ökat föreningens egna kapital får räknas in i omkostnadsbeloppet vid försäljning av bostadsrätten och minskar därmed kapitalvinsten. Underlaget lämnas av föreningen via KU55.

Det styrelser frågar oss

Måste vår förening byta till K3?
Ja. För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar upprätta årsredovisning enligt K3, oavsett storlek. Bostadsaktiebolag omfattas inte av kravet.
Vilken övergångstidpunkt gäller?
Huvudregeln är att jämförelsetalen räknas om. Då är övergångstidpunkten den 1 januari 2025. En mindre förening får välja att inte räkna om, och då är den 1 januari 2026 (vid kalenderår som räkenskapsår). Valet påverkar hur föregående års siffror presenteras i årsredovisningen.
Vad innebär komponentavskrivning för en förening?
Byggnaden delas upp i komponenter med olika nyttjandeperiod, exempelvis stomme, tak, fönster och installationer, och varje del skrivs av över sin egen livslängd. Underlaget behöver tas fram. Årets avskrivningar förändras även om ingenting i föreningens drift ändrats.
Får föreningen använda progressiv avskrivning?
Nej. Gällande regelverk föreskriver komponentindelad avskrivning över nyttjandeperiod. En avskrivningsplan som lägger merparten av kostnaden långt fram i tiden är därmed inte förenlig med regelverket.
Vad ska förvaltningsberättelsen innehålla?
Enligt K3 kapitel 38 (som ersätter BFNAR 2023:1) ska den ange om föreningen är ett privatbostadsföretag, vilken upplåtelseform som gäller för marken och om det finns en aktuell underhållsplan. Uppgifterna ska framgå tydligt, utan att läsaren behöver tolka noterna.
Vilka nyckeltal ska redovisas?
Årsavgift per kvadratmeter, skuld per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet, energikostnad per kvadratmeter och årsavgifternas andel av rörelseintäkterna. De anges för innevarande år samt tre föregående år.
Hur långt fram ska underhållsplanen sträcka sig?
Sedan den 1 januari 2024 ska en ny ekonomisk plan innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande 50 åren. För föreningar som bildats tidigare finns inget sådant krav. Förvaltningsberättelsen ska ändå ange om det finns en underhållsplan. En underhållsplan är också det naturliga underlaget när komponenterna ska bestämmas.
Hur redovisas fonden för yttre underhåll?
Under bundet eget kapital. Fonden är varken en avsättning eller en skuld. Avsättning till fonden och ianspråktagande av den är omföringar inom eget kapital och ska alltså varken belasta eller höja årets resultat. Det är ett av de vanligaste felen i en årsredovisning för en förening.
När är föreningen ett privatbostadsföretag?
När minst 60 procent av verksamheten, mätt i hyresvärde, utgörs av kvalificerad användning. Kvalificerat är bostäder upplåtna med bostadsrätt till fysiska personer som är medlemmar, samt garage till boende medlem. Okvalificerat är lokaler, hyresrätter, upplåtelser till juridiska personer och extern parkering.
Vad beskattas en äkta förening för?
Ett privatbostadsföretag beskattas inte för fastighetens resultat. Däremot beskattas verksamhet utanför fastigheten, till exempel café, gym, bilpool och kapitalvinster på värdepapper. Den gränsdragningen behöver följas löpande under året.
Vad gäller för kapitaltillskott vid en försäljning?
Kapitaltillskott som ökat föreningens egna kapital får medlemmen räkna in i omkostnadsbeloppet vid försäljning av bostadsrätten. Det minskar kapitalvinsten. Föreningen lämnar underlaget via KU55.

Fördjupning

Bokslut och revision

K3-kravet och komponentavskrivning

Vilka som omfattas, från vilket räkenskapsår, och vad det innebär att skriva av byggnadens delar var för sig i stället för byggnaden som en enhet.

Bokslut och revision

Så förbereder föreningen sitt årsbokslut

Checklistan, avstämningarna och de nio misstag som gör bokslutet dyrare än det behöver bli.

Bokslut och revision

När koncernredovisning krävs

Gränsvärdena för större koncern, hur kraven ska läsas och när ett moderföretag slipper.

Alla guider och artiklar
Henrik Lannge, Grundare & rådgivare på Kameral

Henrik Lannge

Grundare & rådgivare

Gör K3-övergången före bokslutet

Vi går igenom föreningens byggnad, underhållsplan och nuvarande avskrivningar och tar fram en komponentindelning som håller. Styrelsen får ett underlag som går att presentera på stämman.

  • Kostnadsfritt samtal på 30 minuter
  • Konkreta råd utan säljpitch
  • Svar inom 24 timmar på vardagar
Boka 30 min med HenrikFå offert
08-122 55 670hej@kameral.se

FAR-auktoriserad redovisningsbyrå

Hitta en tid som passar er

Tjänster och underlag