Fastigheter och förvaltning
Fastighetsredovisning: det som skiljer den från vanlig bokföring
Fastighetsredovisning skiljer sig från vanlig bokföring på tre punkter: byggnaden skrivs av i komponenter, hyresintäkter periodiseras efter avtalet, och uthyrning är momsfri som huvudregel. Felen uppstår nästan alltid i någon av de tre.
Sidan handlar om fastighetsbolag som äger och hyr ut. Bostadsrättsföreningar har egna regler för avsättningar, stadgar och årsredovisning, och de behandlas separat.
Kravet på K3 gäller redan det räkenskapsår som pågår. Så fungerar komponentindelning av en byggnad.
Utgångsläge
Hyresavtalet är fastighetsbolagets viktigaste bokföringsunderlag
Ett fastighetsbolag har få transaktioner och stora belopp. Det som avgör årets resultat är inte antalet verifikat utan hur ett fåtal avtal är skrivna och hur byggnaden är klassificerad.
Uthyrning av fastighet är undantagen från moms. Först genom frivillig beskattning blir hyran momspliktig, och först då finns avdragsrätt för ingående moms på drift, underhåll och ombyggnad. Den skillnaden är ofta värd mer än hela redovisningsarvodet, och den avgörs av formuleringar i kontraktet.
- Hyran
- Momsfri som huvudregel, momspliktig med 25 procent om villkoren för frivillig beskattning är uppfyllda.
- Byggnaden
- En avskrivningsenhet i K2, uppdelad i komponenter med skilda nyttjandeperioder i K3.
- Avgiften
- Kommunal fastighetsavgift beräknas på taxeringsvärdet med ett tak per hus respektive lägenhet.
Moms
Frivillig beskattning i praktiken
Villkoret är att hyresgästen stadigvarande använder lokalen i en verksamhet som medför momsplikt. Med stadigvarande avses en oavbruten dispositionsrätt: upplåtelsen ska gälla tills vidare, vara avtalad på minst ett år eller i praktiken ha pågått i minst ett år.
Något ansökningsförfarande behövs normalt inte. Beskattningen inträder genom att hyra faktureras med moms inom sex månader från att hyresgästen tillträtt lokalen. I uppförandeskede gäller i stället en ansökan på blankett SKV 5704, som ska lämnas in innan byggnaden är färdigställd.
Den detalj som oftast får konsekvenser ligger vid ägarbyte. Skattskyldigheten följer med fastigheten till förvärvaren om parterna inte skriftligen avtalar annat, vilket innebär att en köpare kan överta en momsstatus som ingen part uttryckligen tagit ställning till.
Vår ståndpunkt
Momsstatusen är den post som oftast blir dyr vid en transaktion
Att frivillig beskattning följer med fastigheten om inget annat avtalas är den enskilda detalj som kostar mest pengar i den här branschen. Den upptäcks sällan vid tillträdet och nästan alltid när avdragen ska rättas, då med retroaktiv verkan och i ett läge där avtalet inte längre går att omförhandla.
- Läs momsstatusen ur hyreskontrakten före tillträdet, inte ur säljarens beskrivning av objektet
- Skriv in i överlåtelseavtalet vad parterna faktiskt vill ska gälla, i stället för att låta huvudregeln avgöra
- Kontrollera att varje hyresgäst fortfarande bedriver den verksamhet som var förutsättningen
- Gå igenom fakturaunderlagen: det är faktureringen med moms som utlöser beskattningen, inte avsikten
Byggnaden
Komponentavskrivning ändrar hur resultatet ser ut
En byggnad slits inte jämnt. Taket, stommen, fasaden och installationerna har olika livslängd, och regelverket avgör om det syns i redovisningen.
- 01
K3 kräver komponentindelning
Byggnadens betydande delar med väsentligt skilda nyttjandeperioder ska skrivas av var för sig. Det ger en avskrivning som följer det faktiska slitaget och gör större renoveringar hanterbara i redovisningen.
- 02
Så fungerar K2 som jämförelse
I K2 behandlas byggnaden som en enda avskrivningsenhet. Det är enklare att administrera, men konsekvensen blir att ett komponentbyte belastar resultatet på ett annat sätt. För de fastighetsföretag som omfattas av kravet på K3 är det inte längre ett alternativ att välja.
- 03
Nytt krav för räkenskapsår efter 2025-12-31
Fastighetsföretag där byggnader genererar minst 75 procent av nettoomsättningen ska tillämpa K3. Underlaget för komponentindelningen behöver tas fram innan det första bokslutet enligt de nya reglerna stängs. En lättnadsregel finns för mindre företag och behöver kontrolleras i det enskilda fallet.
- 04
Reparation eller förbättring
Utgifter som återställer byggnaden dras av direkt, medan förbättringar aktiveras. Det utvidgade reparationsbegreppet innebär att ändringsarbeten som är normala i verksamheten får dras av omedelbart i stället för att läggas till anskaffningsvärdet. Gränsdragningen bör dokumenteras när arbetet utförs, inte rekonstrueras i efterhand.
Avtal och avgifter
Poster som ska stämma varje år
Fastighetsredovisning är repetitiv i det löpande arbetet och avgörande i ett fåtal poster. Det är de posterna vi bevakar.
Fastighetsavgift 2026
- Småhus: 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor
- Flerbostadshus, bostadsdelen: 0,3 procent, högst 1 784 kronor per bostadslägenhet
- Nybyggda bostäder med värdeår 2012 eller senare: ingen avgift de första femton åren
Avtal och periodisering
- Indexklausul förutsätter bestämd avtalstid om minst tre år
- Deposition redovisas som skuld till hyresgästen, aldrig som intäkt
- Hyra som avser kommande period periodiseras till rätt månad
- Fördelning av ingående moms i fastigheter med både bostäder och lokaler
Frågan om regelverk avgörs sällan av fastigheten ensam. Vi går igenom om ni omfattas av kravet på K3 tillsammans med skillnaderna mellan K2 och K3.
Frågor
Det fastighetsägare frågar oss
När är uthyrning av lokal momspliktig?
Vad betyder kravet på stadigvarande användning?
Måste vi ansöka hos Skatteverket?
Vad händer med den frivilliga beskattningen när fastigheten säljs?
Kan bostäder omfattas av frivillig beskattning?
Vad skiljer K2 och K3 för en byggnad?
Vilka omfattas av kravet på K3 från 2026?
Hur hög är fastighetsavgiften 2026?
Får hyran räknas upp med index?
Ska en deposition tas upp som intäkt?
Låt oss läsa era hyreskontrakt innan nästa bokslut
Vi går igenom momsstatus per lokal, hur byggnaden är klassificerad och vilka avtal som behöver skrivas om. Ni får en lista på vad som bör åtgärdas och i vilken ordning.
FAR-auktoriserad redovisningsbyrå
Fördjupning
K3-kravet och komponentavskrivning
Vilka som omfattas, från vilket räkenskapsår, och vad det innebär att skriva av byggnadens delar var för sig i stället för byggnaden som en enhet.
Årsbokslut för aktiebolag: checklista och vanliga misstag
Checklistan, avstämningarna och de nio misstag som gör bokslutet dyrare än det behöver bli.
Vad kostar ett bokslut?
Vad årsarbetet omfattar, varför publicerade priser skiljer sig så mycket och vad som avgör var ett enskilt bolag hamnar.
Henrik Lannge
Grundare & rådgivare
Personlig kontakt
Prata med Henrik direkt
Boka ett kostnadsfritt samtal så går vi igenom era behov och hur vi kan hjälpa er. Inga försäljningstrick - bara raka svar och konkreta råd.
- Kostnadsfritt 30-min samtal
- Ingen säljpitch - bara konkreta råd
- Svar inom 24 timmar
Hitta en tid som passar er
Välj en tid i kalendern nedan så hörs vi inom kort. 30 min kostnadsfritt - inga bindningar.