Fastigheter och förvaltning
Fastighetsredovisning: det som skiljer den från vanlig bokföring
Fastighetsredovisning skiljer sig från vanlig bokföring på tre punkter: byggnaden skrivs av i komponenter, hyresintäkter periodiseras efter avtalet, och uthyrning är momsfri som huvudregel. Felen uppstår nästan alltid i någon av de tre.
Det här gäller fastighetsbolag som äger och hyr ut. Bostadsrättsföreningar har egna regler för avsättningar, stadgar och årsredovisning, och dem går vi igenom separat.
Kravet på K3 gäller redan det räkenskapsår som pågår. Så fungerar komponentindelning av en byggnad.
Hyresavtalet är ert viktigaste bokföringsunderlag
- Varför
- Några få hyresavtal avgör hela årets resultat.
- En formulering i kontraktet avgör om momsen får dras av.
- Momsavdraget på drift och ombyggnad är ofta värt mer än redovisningsarvodet.
- För vem
- Fastighetsbolag som äger och hyr ut lokaler eller bostäder, särskilt ni som har både bostäder och lokaler i samma fastighet eller står inför ett förvärv.
- Vad vi gör
- Vi läser momsstatusen ur hyreskontrakten, kontrollerar att hyresgästerna fortfarande uppfyller villkoren och ser till att hyran faktureras med moms i tid. Ni får en lista på vad som bör åtgärdas och i vilken ordning.
Momsstatusen är den post som oftast blir dyr vid en transaktion
Frivillig beskattning följer med fastigheten om inget annat avtalas. Det är den enskilda detalj som kostar mest pengar i den här branschen. Den upptäcks sällan vid tillträdet och nästan alltid när avdragen ska rättas. Då gäller rättelsen retroaktivt, och avtalet går inte längre att omförhandla.
- Läs momsstatusen ur hyreskontrakten före tillträdet. Säljarens beskrivning av objektet räcker inte
- Skriv in i överlåtelseavtalet vad parterna vill ska gälla. Annars gäller huvudregeln
- Kontrollera att varje hyresgäst fortfarande bedriver den verksamhet som var förutsättningen
- Gå igenom fakturaunderlagen. Beskattningen utlöses när hyran faktureras med moms, oavsett vad parterna avsett
Komponentavskrivning ändrar hur resultatet ser ut
En byggnad slits inte jämnt. Taket, stommen, fasaden och installationerna har olika livslängd, och regelverket avgör om det syns i redovisningen.
- 01
K3 kräver komponentindelning
Byggnadens betydande delar med väsentligt skilda nyttjandeperioder ska skrivas av var för sig. Det ger en avskrivning som följer det faktiska slitaget och gör större renoveringar hanterbara i redovisningen.
- 02
Så fungerar K2 som jämförelse
I K2 behandlas byggnaden som en enda avskrivningsenhet. Det är enklare att administrera. Ett komponentbyte belastar då resultatet på ett annat sätt. För de fastighetsföretag som omfattas av kravet på K3 är det inte längre ett alternativ att välja.
- 03
Nytt krav för räkenskapsår efter 2025-12-31
Fastighetsföretag där byggnader genererar minst 75 procent av nettoomsättningen ska tillämpa K3. Underlaget för komponentindelningen behöver tas fram innan det första bokslutet enligt de nya reglerna avslutas. En lättnadsregel finns för mindre företag och behöver kontrolleras i det enskilda fallet.
- 04
Reparation eller förbättring
Utgifter som återställer byggnaden dras av direkt, medan förbättringar aktiveras. Det utvidgade reparationsbegreppet innebär att ändringsarbeten som är normala i verksamheten får dras av omedelbart i stället för att läggas till anskaffningsvärdet. Gränsdragningen bör dokumenteras när arbetet utförs, så att den inte behöver rekonstrueras i efterhand.
Poster som ska stämma varje år
Det löpande arbetet i fastighetsredovisning är till stor del repetitivt. Ett fåtal poster väger tungt, och dem bevakar vi.
Fastighetsavgift 2026
- Småhus: 0,75 procent av taxeringsvärdet, högst 10 425 kronor
- Flerbostadshus, bostadsdelen: 0,3 procent, högst 1 784 kronor per bostadslägenhet
- Nybyggda bostäder med värdeår 2012 eller senare: ingen avgift de första femton åren
Avtal och periodisering
- Indexklausul förutsätter bestämd avtalstid om minst tre år
- Deposition redovisas som skuld till hyresgästen, aldrig som intäkt
- Hyra som avser kommande period periodiseras till rätt månad
- Fördelning av ingående moms i fastigheter med både bostäder och lokaler
Frågan om regelverk avgörs sällan av fastigheten ensam. Vi går igenom om ni omfattas av kravet på K3 tillsammans med skillnaderna mellan K2 och K3.
Det fastighetsägare frågar oss
När är uthyrning av lokal momspliktig?
Vad betyder kravet på stadigvarande användning?
Måste vi ansöka hos Skatteverket?
Vad händer med den frivilliga beskattningen när fastigheten säljs?
Kan bostäder omfattas av frivillig beskattning?
Vad skiljer K2 och K3 för en byggnad?
Vilka omfattas av kravet på K3 från 2026?
Hur hög är fastighetsavgiften 2026?
Får hyran räknas upp med index?
Ska en deposition tas upp som intäkt?
Fördjupning
K3-kravet och komponentavskrivning
Vilka som omfattas, från vilket räkenskapsår, och vad det innebär att skriva av byggnadens delar var för sig i stället för byggnaden som en enhet.
Årsbokslut för aktiebolag: checklista och vanliga misstag
Checklistan, avstämningarna och de nio misstag som gör bokslutet dyrare än det behöver bli.
Vad kostar ett bokslut?
Vad årsarbetet omfattar, varför publicerade priser skiljer sig så mycket och vad som styr var ett enskilt bolag hamnar.
Henrik Lannge
Grundare & rådgivare
Låt oss läsa era hyreskontrakt innan nästa bokslut
Vi går igenom momsstatus per lokal, hur byggnaden är klassificerad och vilka avtal som behöver skrivas om. Ni får en lista på vad som bör åtgärdas och i vilken ordning.
- Kostnadsfritt samtal på 30 minuter
- Konkreta råd utan säljpitch
- Svar inom 24 timmar på vardagar
FAR-auktoriserad redovisningsbyrå